임대차 3법이란? 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안을 말합니다.
임대차 3법은 상대적으로 약자인 세입자를 보호하기 위해 만들어진 법입니다.
오늘은 임차인 입장에서 임대차 3법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전월세 신고제 전월세 신고제는 새로 계약한 전월세 내용을 지자체에 신고하는 제도를 말합니다.
예전에는 전입신고와 확정일자를 받았으나 지금은 전세보증금 신고까지 3가지를 신고해야 합니다.
하지만 그렇게 복잡하지는 않아요. 주민센터에 전입신고를 할 때 계약서를 첨부하면 전세보증금 신고와 함께 확정일자 부여까지 한 번에 해결할 수 있기 때문입니다.
단, 계약 후 30일 이내에 신고하여야 하며, 30일 이내에 전입하지 않을 경우에는 신고를 미리 해야 할 수 있습니다.
전·월세 신고는 임차인과 임대인 모두 하는 것이 원칙이지만 계약서에 2명의 도장이 모두 들어 있다면 2명 중 1명만 신고하면 됩니다.
아무래도 세입자가 확정일을 받아야 하기 때문에 세입자가 직접 신청하는 경우가 많습니다.
전월세상한제란 계약갱신청구권을 임차인이 사용할 경우 임대료 인상률을 5% 한도 내에서만 올릴 수 있는 제도를 말합니다.
예를 들어 2억의 전세금 중 5%인 1천만원까지 보증금을 올릴 수 있는 겁니다.
하지만 꼭 5%를 올려야 하는 건 아닌데요. 임대료 상한이 5%이며 임대인과 임차인이 협의하여 결정할 수 있습니다.
그런데 전세금이 크게 오르는 시기에 5%만 증액해도 시세보다 저렴해질 수 있어 임차인에게는 유리한 법이라고 할 수 있습니다.
계약갱신청구권 계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 전에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 통보하면 2년 더 계약을 갱신할 수 있는 임차인의 권리로 법으로 정해진 1회를 사용하면 최대 4년까지 임대차 기간을 보호받게 됩니다.
계약갱신 신청은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 통지해야 합니다.
집주인이 주택을 사고팔아서 임대인이 변경되었다면?집주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약을 인계받게 되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
다만 새로운 임대인이 실제 거주할 목적으로 매매를 한 경우 계약 갱신이 거부될 수 있으므로 이 부분은 주의해야 합니다.
2020년 7월 31일 임대차 3법이 국회를 통과하고 임대차 3법이 시행된 지 2년이 지났습니다.
이로 인해 월세가 전세를 추월하면서 최근 1년 6개월 전셋값이 급등했습니다.
이에 새 정부는 임대차 3법으로 왜곡된 전월세 시장을 바로잡는 부동산 개혁 입법이 시급하다고 밝히며 임대차 3법 개편에 시동을 걸었습니다.
한국의 독특한 전세제도는 단점도 있지만 나름의 장점도 있습니다.
집주인은 큰돈을 받아 이자소득이나 투자수익을 얻고 세입자는 매달 월세를 내지 않고 큰돈을 모으는데 유리하기 때문입니다.
그런데 최근에는 월세 공급도 증가하여 월세를 선호하는 세입자가 증가하고 있습니다.
전세금을 투자금으로 활용할 수 있는 월세의 장점 때문일지도 모르지만 부동산 시장 상황 변화가 큰 원인이라고 할 수 있습니다.
지난 4월 이뤄진 전국 전월세 거래는 25만8000여건, 이 중 13만여건이 월세로 50.4%를 차지했습니다.
1년 전에 비해 전세는 20%도 늘지 않았는데 월세는 63% 이상 급증한 것입니다.
전체 임대차 거래에서 월세 비중이 전세 비중을 넘어선 것은 정부가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 처음입니다.
이런 현상이 나타나는 이유는 집주인이 늘어난 보유세를 월세로 해결하려 하기 때문입니다.
더 놀라운 것은 세입자들도 월세를 선호한다는 것입니다.
고금리로 전세대출 이자가 급증하면서 월세와 별반 다르지 않기 때문입니다.
전셋값과 금리가 계속 오를 것으로 보이는 가운데 월세 선호 현상이 당분간 이어질 것이란 전망이 나옵니다.
서민 주거 안정이라는 취지로 도입된 임대차법이 효과를 발휘하지 못하면서 새 정부도 폐지에 가까운 임대차법 개선을 예고했습니다.
하지만 전셋값이 하락세로 접어든 데다 법이 시행된 지 얼마 안 된 상황에서 성급한 접근은 또 다른 부작용으로 이어질 수 있다는 우려도 나오면서 향후 제도 손질 방향에 관심이 쏠리고 있습니다.